Amortissement du bien immobilier loué
L’activité d’un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est de louer des biens immobiliers qui lui appartiennent en contrepartie du versement d’un loyer par le locataire.
Le loueur est dit « non professionnel » :
- si les recettes générées par la location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an ;
- ou si les recettes ne représentent pas représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal pendant l’année considérée.
Si ces 2 seuils sont dépassés, le statut de loueur en meublé devient « professionnel » (LMP).
Cette activité est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Déduction des revenus locatifs
S’il est soumis à un régime réel d’imposition (c’est-à-dire qu’il n’opte pas pour le régime micro-BIC), le loueur en meublé peut amortir les biens qu’il loue.
Il va ainsi pouvoir déduire de ses revenus imposables le coût de son investissement de manière étalée sur sa durée d’utilisation.
Pour calculer l’amortissement d’un bien immobilier, il faut commencer par le diviser en “composants”, c’est-à-dire identifier les principaux éléments qui ont des durées d’utilisation différentes :
- le terrain qui n’est jamais amortissable car il ne se déprécie par avec le temps,
- le gros oeuvre (fondations, murs porteurs, planchers),
- la façade et l’étanchéité,
- les installations générales et techniques (électricité, plomberie, ventilation…)
- les agencements (cloisons, revêtements de sol, éclairage, sanitaires, chauffage…).
Ensuite, il faut associer une durée d’amortissement à chaque composant pour déterminer quelle déduction fiscale opérer chaque année.
L’Administration propose plusieurs méthodes de décomposition selon que le bien loué est un local d’activité, un logement, des bureaux…. avec les durées d’amortissement correspondantes : voir BOI-ANNX-000115, 13 octobre 2014
Exemple de décomposition et d’amortissement
Prenons l’exemple d’un logement mis en location, il peut être décomposé et amorti de la manière suivante :
Composant | Quote-part du prix d’acquisition | Durée d’amortissement | Taux d’amortissement |
Terrain | 15 % | 0 | 0 % |
Gros oeuvre | 40 % | 50 ans | 2 % |
Façade, étanchéité | 5% | 25 ans | 4 % |
Installations générales et techniques | 20% | 20 ans | 5 % |
Agencements | 20% | 10 ans | 10 % |
Dans ce cas, le LMNP peut donc déduire de ses revenus imposables jusqu’à 85 % de la valeur d’acquisition du logement (hors terrain) grâce à l’amortissement.
Imposition de la plus-value à la revente
Les loueurs en meublé non professionnels bénéficient d’un second avantage.
Application du régime des plus-value des particuliers
Lors de la revente du bien immobilier, ils sont imposés selon le régime des plus-values des particuliers (CGI, art. 150 A bis à 150 VH) (et non selon le régime des plus-values professionnelles BIC) avec l’application d’un taux d’imposition de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux (soit 36,2 % au total).
La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de vente de l’immeuble et son prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, commission d’agence) et de certains travaux.
La plus-value est ensuite réduite d’un abattement pour durée de détention aboutissant à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans (pour en savoir plus, voir le Bulletin officiel des impôts).
Le prix d’acquisition s’entend du prix payé à l’origine pour l’achat de l’immeuble, mais sans tenir compte des amortissements déduits pendant la période de location du bien. Autrement dit, le prix d’achat intégral est retenu même si une partie a pu être déduite des revenus du LMNP.
Le régime de la location meublée est donc très avantageux comparé à celui de la location nue dans lequel aucun amortissement n’est possible.
Modification opérée par la loi de finances pour 2025
C’est la raison pour laquelle la loi de finances pour 2025 a prévu de remettre en cause cette niche fiscale. Pour les ventes réalisées à compter du 16 février 2025, les amortissements déduits fiscalement seront réintégrés dans la plus-value imposable (Loi de finances pour 2025, n° 2025-127, 14 février 2025, art. 84).
Les logements situés dans certaines résidences-services ne sont toutefois pas concernés par cette mesure.