La location meublée, un principe simple
Un logement est dit meublé lorsqu’un locataire peut s’y installer sans avoir besoin d’apporter ses propres meubles et qu’il peut y vivre normalement en apportant uniquement ses effets personnels. De manière générale, le régime LMNP s’adresse aux propriétaires dont les recettes locatives sont soit inférieures à 23 000 TTC par an, soit inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, comprenant les revenus non-salariés, salariés et de capitaux mobiliers…
Quelle fiscalité pour un bien en LMNP ?
D’un point de vue fiscal, les revenus tirés de la location d’un logement meublé (occasionnels ou habituels) relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), imposable à l’IR (impôt sur le revenu), que cette location concerne un logement loué meublé, une chambre d’hôte, un gîte… La location meublée est donc traitée fiscalement comme si vous étiez un travailleur indépendant, commerçant ou prestataire de services, exerçant à votre compte. Il conviendra d’adhérer, à ce titre, à un organisme de gestion agréé (OGA, CGA ou OMGA), si vous êtes concerné, pour bénéficier de différents avantages. En effet la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Vous devrez déclarer vos revenus (loyer – charges) sur votre déclaration 2042 C-PRO. Ils supporteront l’IR et les prélèvements sociaux au taux actuel de 17,20%.
Etes-vous redevable de cotisations sociales ?
Au niveau social, si les recettes (loyers) de la location meublée de courte période (jour, semaine, mois) dépassent les 23 000€/an, en votre qualité de loueur vous serez obligé de vous affilier à la SSI (sécurité sociale des indépendants) sauf si vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel de l’immobilier. Ce qui veut dire que si vous relevez par ailleurs, d’une protection sociale en qualité de salarié ou d’entrepreneur, vous aurez une double affiliation sociale, et vous cotiserez aux deux régimes. Dans le cadre d’une double activité individuelle, vous dépendrez de l’activité principale pour les prestations servies et les taux de cotisations appelés.
Le choix pour deux régimes fiscaux possibles
Lorsque vous êtes concerné par la LMNP, vous pouvez opter pour deux régimes différents, le régime dit réel (étant dans la plupart des cas le plus intéressant) ou le régime micro.
Le Micro-Bic demeure le régime le plus simple et le statut choisi par la plupart des loueurs occasionnels ou ceux qui ne louent qu’une partie de leur logement.
Il s’applique de plein droit ,pour les locations inférieures à 72 600 € pour 2021 et 176 200 € pour les meublés classés. Pour ce régime, le résultat à reporter sur la déclaration 2042 (case 5 ND), correspond au chiffre d’affaires issu de la location meublée (recettes = loyer + provisions de charges) sur lequel l’administration fiscale appliquera un abattement de 50% pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
A titre d’exemple, un bien meublé loué 1 100€/mois charges comprises, soit 13 200 € annuel sera imposable à hauteur de 6 600 € en IR et supportera 1 135 € de prélèvements sociaux.
Ce régime génèrera donc systématiquement de l’impôt à payer !
Pourquoi opter pour le réel ?
Le régime du réel, de loin le plus intéressant, permet, dans de nombreux cas de figure et sur une période considérée, de ne pas être fiscalisé. Ce qui lui octroie le qualificatif de niche fiscale. Il s’applique sur option si vos loyers encaissés sur l’année civile ne dépassent pas, 72 600€, ou de plein droit si vos loyers excèdent ce seuil. Vous pouvez opter pour ce régime avant le 1er février auprès des services des impôts des entreprises dont vous dépendez et, au plus tard, jusqu’à la date de dépôt de votre première déclaration de résultat si vous démarrez cette activité de LMNP.
Ce régime réel permet donc de retrancher des recettes tirées de la location (loyers + provisions), l’ensemble des charges déductibles (voir tableau ci-contre) mais aussi de pouvoir amortir le prix d’achat du bien (prix du bien immobilier + frais de notaire) et celui des meubles le composant. C’est-à-dire de pouvoir « défalquer » chaque année un pourcentage de ce prix et d’amortir également, les travaux d’une certaine valeur que vous effectuez.
LMNP régime réel – Charges déductibles (liste non exhaustive) :
- Certains frais de déplacement
- Frais de gestion locative (bien confié à une agence de gestion locative)
- Frais d’entretien et de réparation
- Abonnements de type Abritel,
- Commissions Booking ou Airbnb (location de courte durée)
- Charges de copropriété et autres honoraires de syndic
- Assurance du logement (assurance PNO)
- Electricité, eau, gaz, internet (si vous ne les refacturez pas au locataire)
- Intérêts d’emprunt pour l’acquisition
- Mensualités d’assurance emprunteur
- Impôt foncier (hors taxe d’ordures ménagères)
- Honoraires d’Expert-Comptable
- Contribution foncière des entreprises (CFE)
Quelles déclarations produire au réel ?
Ce régime suppose que vous teniez une comptabilité. Chaque année, vous devez produire une déclaration 2031 accompagnée selon votre chiffre d’affaires qui excède ou non un seuil de 279 000 € pour 2021, soit d’une déclaration 2033 de Réel simplifié, soit d’une déclaration 2050 de Réel normal, d’un tableau des immobilisations (investissements supérieurs à 500 € Hors taxes, et dont l’impact financier sur le résultat, se détermine par fraction annuelle appelée l’amortissement, calculé selon la règle par composant*), d’un relevé des provisions et amortissements et les déficits reportables.
* Méthode de décomposition d’un investissement selon sa nature et sa durée d’utilisation. Exemple, un bâti où l’on détaille la maçonnerie, l’électricité, la plomberie….
Amortir le bien, une alternative intéressante
Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), au mieux les amortissements pourront permettre de neutraliser le revenu issu de la location non meublée, avec un BIC à zéro, et de ne pas supporter d’impôt supplémentaire. Néanmoins, il sera impossible d’imputer les déficits sur le revenu global, contrairement au principe des revenus fonciers. Cependant, à moyen terme, la possibilité d’amortir le prix d’acquisition du bien semble être, de manière générale, un avantage plus substantiel que l’imputation du déficit sur le revenu global comme dans la location vide.
Précisions : Si le déficit est dû à un montant de charges déductibles supérieur au montant des loyers, l’amortissement non utilisé est reportable indéfiniment pour faire diminuer ses revenus BIC et les tendre vers zéro. Si ce dernier est généré par les charges, le report ne sera possible que sur les 10 années suivantes.
Exonération de TVA, cas particulier et exceptions
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation, sans prestation, sont en principe exonérés de TVA sans possibilité d’option, c’est-à-dire que vous ne pouvez pas optez pour la TVA si vous le souhaitez.
Il existe cependant quelques exceptions, pour les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, dans les villages de vacances classés ou agréés, dans les résidences de tourisme classées, lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat, d’une durée d’au moins 9 ans, à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger.
Dans ces différents cas de figure, un loueur LMNP est redevable de la TVA et exerce ce que l’on appelle, la franchise en Base de TVA. C’est-à-dire que tant que le seuil recettes de 36 500 € n’est pas atteint, le loueur facture sans TVA ses locataires, et ne peut pas non plus récupérer cette taxe sur ses achats. Il devra faire état sur sa facturation d’une mention spécifique justifiant l’absence de TVA « TVA non applicable, Article 293 B du CGI ». Au-delà de ce seuil, la TVA s’appliquera normalement à ses locations, au taux de 10%, et la TVA sur les dépenses engagées sera, quant à elle, déductible.
Sous certaines conditions, un investissement locatif en LMNP peut vous faire bénéficier d’un remboursement progressif de la TVA payée lors de l’achat (sur neuf ans). Pour profiter de cette défiscalisation vous devez :
- Acheter un bien neuf,
- Le logement loué doit être une résidence de tourisme, étudiante, d’affaire, un EHPAD ou une résidence de service offrant au minimum 3 des 4 services suivant : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
- S’acquitter de la TVA (de 10 %) sur les loyers perçus.
- Placer le bien en gestion auprès d’un exploitant pour une durée de 9 ans ;
- Ne pas revendre le bien pendant au moins 20 ans.
Quelle plus-value en cas de cession et quel abattement possible sur votre imposition ?
En cas de cession du bien loué, les LMNP relèvent du régime des plus-values privées des particuliers. Avec les abattements successifs, la cession échappe à toute plus-value au bout de 22 ans de détention du bien, mais il faudra attendre 30 ans pour échapper aux prélèvements sociaux. Attention néanmoins aux plus-values excédant 50 000 € qui se voient affectées d’une surtaxe.
Les locations suivantes entrent dans le cadre de la LMNP :
- La location via « Airbnb » ou « Booking » ou toute autre plateforme de mise en location de logements meublés ;
- La location meublée à l’année;
- La location saisonnière ;
- La location meublée d’une partie de la résidence principale (une chambre par exemple) ;
- La location de gîtes ruraux ;
- Les chambres d’hôtes ;
- La location en résidence étudiante ;
- La location en résidence sénior ;
- La location en résidence de tourisme ;
Le Conseil ARAPL
Quel que soit le type de placement immobilier que vous choisirez, n’oubliez jamais qu’il devient une composante de votre patrimoine. Qu’à ce titre, un investissement ne doit pas avoir pour seules finalités, d’éluder l’impôt et d’être rentable à court terme. Le plus important doit être pour vous la qualité du bien en tant que tel et ses perspectives de plus-value en cas de revente, dans le cadre d’une stratégie globale où l’avantage fiscal n’est qu’un levier d’une optimisation fiscale réussie.
Un bien relevant de la LMNP s’avère une niche fiscale intéressante et peut s’avérer une belle opportunité d’optimisation dans le cadre d’une acquisition d’une résidence secondaire. Par ailleurs, et selon les conditions de seuil de recettes, n’oubliez pas que si vous optez pour le régime réel d’imposition, cette activité vous donne droit à la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion à un OGA. Couvrant les 2/3 de dépenses engagées dans la limite de 915 €, saisissez ce bon moyen de vous entourer efficacement à moindre coût, et de ne pas hésiter à recourir aux services d’un expert-comptable et d’un organisme de gestion pertinents. Attention néanmoins, si vous êtes en couple, de ne pas choisir à la constitution, l’indivision qui relève de plein droit, du régime réel d’imposition. Vous perdriez alors le bénéfice de cette réduction fiscale économiquement bien utile et qui apparait comme un plus indéniable.
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